何謂房市泡沫化?

2019-12-07
房市泡沫?房市崩盤?媒體報導輕輕帶過,推敲台灣房市存有泡沫,未來房價將落入深谷,因為泡沫而導致房市崩盤恐怕言之過早、危言聳聽,報導一出立刻引起市場關注,但一般民眾真的能了解何謂房市泡沫化嗎?

【何謂房市泡沫化】
房市泡沫的形成有三個要素:「資產價格」、「資產基值」與「泡沫」,「資產基值」為基本面,不易變動;「資產基值」為房地產出租後長期的現金流量及民眾能夠負擔得起的房價;「泡沫」則是隨著總體經濟狀況可大可小,若經濟前景不佳,無法支撐原先的資產價格,房市泡沫就會隨之變大,但若人民所得增加,經濟看好,房市泡沫就會變小。

【如何推判房市是否泡沫化?】
要推斷一個地區的房價是否正面臨泡沫化危機,主要以「房價」、「租金」及「所得」比來計算:
所得高低代表一個人的購屋能力,若房價太高,超過民眾負擔得起的房價,超過的部分即為「泡沫」,意即「房價收入比」越高,普通家庭的購屋負擔越大,一個地區如果「房價收入比」高,同時租金水平低,代表這個地區房市需求緊縮,房子賣不出去亦租不出去,房市泡沫化機會就較大。

【日本房市泡沫化的啟示】
1986年一只廣島協議讓日幣大幅走高,匯率高漲、銀行低率,錢財唾手可得,大量資金湧入世界各地房地產,日本城市地價五年間飛漲200%,政府意識到嚴重性,1991年祭出房產稅及升息,繁華落盡,促成史上最大房地產泡沫之一,日本自此陷入失落的二十年。

台灣是否會步上日本後塵?房市專家胡良偉在《胡良偉的房市觀點》指出,台灣真正面臨到的問題並非房市泡沫化,政府也不會允許房價毫無節制上漲,並無崩盤的要素,台灣人口紅利消失、停滯的經濟發展與低國民所得,才是台灣房市下跌最根源的問題。